Qué dice la Ley 19.281

ESTABLECE NORMAS SOBRE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS CON PROMESA DE COMPRAVENTA

Teniendo presente que el H. Congreso Nacional ha dado su aprobación al siguiente

Proyecto de ley:

> **Nota.** El artículo 4º de la LEY 19622, publicada el 29.07.1999, establece que podrán acogerse a sus disposiciones, los contribuyentes amparados por esta ley, en caso de tratarse de viviendas nuevas.

Título I

De las Cuentas de Ahorro para el Arrendamiento de

Viviendas con Promesa de Compraventa

Autorízase a los bancos, sociedades financieras y cajas de compensación de asignación familiar, en adelante, "las instituciones", para abrir y mantener cuentas de ahorro para el arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa, de acuerdo con las normas de esta ley, con objeto de recibir en ellas el ahorro metódico y el ahorro voluntario que efectúen sus titulares, a fin de pagar las rentas de arrendamiento y acumular fondos suficientes para financiar la compra de las viviendas arrendadas en el plazo convenido entre las partes.

Los titulares de estas cuentas sólo podrán ser personas naturales.

Las Cajas de Compensación de Asignación Familiar podrán abrir y mantener las cuentas a que se refiere el inciso primero, para sus propios afiliados y para otras personas que se lo soliciten.

Estas cuentas se denominarán Cuentas de Ahorro para Arrendamiento de Viviendas con Promesa de Compraventa, en adelante "las cuentas", y los recursos depositados en ellas deberán ser mantenidos de manera separada e independiente del patrimonio de las instituciones, e invertidos en cuotas de fondos fiscalizados por la Superintendencia de Valores y Seguros que cumplan los requisitos establecidos en el artículo 54 de esta ley. En el evento que los fondos en que se invirtió dejen de cumplir tales requisitos, la institución deberá enajenar o rescatar las cuotas respectivas y reinvertir los recursos en otros fondos que cumplan esos requisitos en un plazo no superior a 30 días de sucedido tal evento. Dichas cuotas tendrán el carácter de inembargables, salvo para lo señalado en el artículo 10 con relación al cese de la inembargabilidad.

Los interesados en ingresar a este sistema podrán abrir o mantener las cuentas que deseen en cualquiera de las instituciones mencionadas en el artículo anterior, y podrán cambiarse libremente dos veces en el año, con previo aviso de treinta días

El reglamento establecerá las condiciones y la periodicidad con que las instituciones deberán informar a los titulares los movimientos registrados en sus respectivas cuentas.

Con cargo a los recursos aportados mensualmente en la cuenta, las instituciones pagarán la renta de arrendamiento al arrendador promitente vendedor y descontarán la comisión a que se refiere el artículo 5º. El saldo de dicho aporte formará parte de los recursos disponibles para el pago del precio de la compraventa prometida celebrar.

Las instituciones deberán llevar un registro en el cual se indicará el número de cuotas de participación en los fondos mencionados en el inciso anterior, que le corresponde a cada uno de los titulares de las cuentas, en los términos que disponga el reglamento de esta ley.

En caso de disolución de la institución que mantenga las cuentas, sea por revocación de su autorización de existencia o por cualquiera otra causa, el liquidador deberá traspasar las cuentas a otra institución de las mencionadas en el artículo 1º. El traspaso comprenderá los recursos aportados y los contratos de ahorro metódico.

El contrato de ahorro metódico se celebrará entre el interesado y la institución elegida por éste, de entre las mencionadas en el inciso primero del artículo 1° y con una de las sociedades a que se refiere el artículo 16 de esta ley, al momento de celebrarse el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa de una vivienda. Las condiciones específicas del contrato de ahorro metódico quedarán establecidas en el reglamento.

Para los efectos de esta ley, se entenderán por "aporte" los depósitos metódicos en dinero que se hagan en la cuenta, de acuerdo con los términos del contrato de ahorro metódico, con el fin de pagar la renta de arrendamiento y acumular fondos suficientes para el pago del precio de la compraventa de la vivienda.

El contrato de ahorro metódico obligará al interesado a efectuar aportes periódicos por el equivalente a un porcentaje del precio de compraventa de la vivienda, expresado este último en unidades de fomento. Con todo, el aporte del arrendatario promitente comprador, en el caso de las operaciones con subsidio habitacional a que se refiere el Título V de la presente ley, no podrá exceder del veinticinco por ciento de la renta líquida mensual que acredite tener al momento de celebrar el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, incluida la renta de cualquiera persona que se constituyere en fiador y codeudor solidario de aquél. La renta líquida corresponderá al ingreso mensual del interesado y de sus fiadores, deducidas las respectivas cotizaciones previsionales e impuestos correspondientes, si los tuvieren.

El aporte del arrendatario promitente comprador se expresará también en unidades de fomento y su monto será fijo durante toda la vigencia del contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, salvo acuerdo en contrario entre las partes.

Las instituciones podrán obtener una retribución establecida sobre la base de comisiones de cargo de los titulares de las cuentas, las que serán deducidas de los saldos acumulados en éstas.

La comisión será establecida libremente por cada institución. Estas comisiones estarán exentas del Impuesto al Valor Agregado y deberán ser informadas al público y al organismo fiscalizador que tenga la institución, en la forma que señale el reglamento. Las modificaciones de esta comisión podrán efectuarse dos veces en el año y regirán 90 días después de comunicadas al respectivo organismo fiscalizador, plazo dentro del cual el titular de la cuenta podrá cambiarse de institución o requerir el cambio del o los fondos en que está invertido el aporte, cambios que no se computarán para los efectos de lo dispuesto en el artículo 2º.

Las instituciones no podrán cobrar comisiones por la transferencia de fondos a otra institución ni por el pago del precio de venta prometido a la sociedad inmobiliaria.

Para abrir la cuenta a que se refiere este Título, no será necesario que los interesados hayan suscrito el contrato de arrendamiento de la vivienda con promesa de compraventa a que se refiere el Título III.

Sin perjuicio de lo señalado en los artículos precedentes, el aporte también podrá enterarse directamente en la sociedad inmobiliaria, caso en el cual la parte del aporte que exceda de la renta de arrendamiento se abonará al precio de la compraventa prometida, en la forma pactada en el respectivo contrato. Los recursos así enterados deberán ser considerados para el cálculo del límite de endeudamiento a que se refiere el artículo 22 de esta ley. Los beneficiarios del subsidio habitacional que regula el Título V de esta ley también podrán operar en la forma descrita en este artículo. En tal caso, el saldo de la cuenta será traspasado por la institución tenedora de la cuenta a la sociedad inmobiliaria.

Los titulares de las cuentas podrán, en cualquier tiempo, efectuar depósitos voluntarios. Tratándose de trabajadores dependientes podrán hacerlo, regularmente, mediante descuentos por planilla que efectúen sus empleadores.

Si el arrendatario promitente comprador fuere un trabajador dependiente, a requerimiento escrito de éste, el aporte y los depósitos voluntarios regulares serán descontados por planilla por el empleador, de acuerdo con las normas que señala el artículo 19 del decreto ley N° 3.500, de 1980. Estos descuentos no podrán exceder del 30% de la remuneración total del trabajador y se entenderá que revisten el carácter de dividendos hipotecarios por adquisición de viviendas, para los efectos de lo dispuesto en el artículo 58 del Código del Trabajo. Las obligaciones que se imponen y las facultades que se confieren a las Administradoras de Fondos de Pensiones se entenderán impuestas y conferidas a las instituciones a que se refiere el artículo 1°, y a las sociedades inmobiliarias a que se refiere el Título II, en el caso previsto en el artículo 7°.

Si el empleador no efectuare el descuento correspondiente, habiendo sido requerido para ello, deberá pagar al respectivo trabajador, a título de indemnización de perjuicios, una suma equivalente a media unidad de fomento por cada mes en que no efectúe el descuento, la que se depositará en la cuenta a que se refiere el artículo 1° e integrará el fondo disponible a que alude el inciso primero del artículo 3°, o se abonará al precio de la compraventa prometida en el caso a que se refiere el artículo 7° de esta ley.

Si el empleador hiciere las retenciones y no enterare los fondos correspondientes en la cuenta por dos meses consecutivos o tres meses en total en cualquier época, la institución que mantenga dicha cuenta o la sociedad inmobiliaria, en su caso, deberá notificar este hecho al arrendatario promitente comprador y a la sociedad inmobiliaria propietaria de la vivienda arrendada, a fin de que aquél haga los futuros aportes en forma directa a la entidad correspondiente y ordene a su empleador la suspensión de las retenciones.

Las instituciones deberán aceptar el procedimiento de pago directo, hasta que el arrendatario promitente comprador requiera nuevamente a su empleador el descuento correspondiente.

Sin perjuicio de lo dispuesto en los incisos precedentes, las instituciones a que se refiere el artículo 1° y las sociedades inmobiliarias, según corresponda, deberán perseguir del empleador el pago de las retenciones que no hubiere enterado en la cuenta o en la sociedad inmobiliaria, conforme a las mismas normas legales de pago y de cobro que las cotizaciones previsionales, gozando de igual preferencia que éstas.

Agotadas las gestiones judiciales de cobranza a que se refiere el inciso anterior, sin que se haya obtenido el pago íntegro, se entenderá ampliado el plazo del contrato de arrendamiento de vivienda con promesa de compraventa en un número de meses iguales al número de cuotas impagas, hasta un máximo de doce meses, debiendo pagarse éstas, en dicho plazo, por el promitente comprador, sin ningún recargo adicional.

Los fondos existentes en las cuentas o enterados en la sociedad inmobiliaria, según el caso, serán inembargables y no serán susceptibles de medida precautoria alguna. Cesará la inembargabilidad una vez que se ponga término al contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, por cualquiera de las causales señaladas en el Título III, salvo el caso de que dicho término dé origen a otro contrato similar.

En el caso de que no opere el seguro de desgravamen, o cuando éste no se hubiere contratado, los herederos podrán continuar con el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, en los mismos términos pactados por el causante, sin que el arrendador promitente comprador pueda hacer valer la defunción como causal de término del contrato. Todo pacto en contravención de esta norma se tendrá por no escrito.

Para que el contrato se entienda vigente después de la muerte del arrendatario promitente comprador, los herederos, si los hubiere, deberán continuar depositando los aportes convenidos por el causante y presentar, en un plazo no superior a dos años, contado desde el fallecimiento, una copia autorizada de la resolución que hubiere concedido la posesión efectiva de la herencia y del inventario de los bienes del difunto, protocolizado por orden del juez que hubiere concedido la posesión efectiva.

Estas cuentas podrán acogerse al mecanismo establecido en la letra B) del artículo 57 bis del decreto ley N° 824, de 1974, y para los efectos de lo dispuesto en dicho precepto las instituciones mencionadas en el artículo 1° de esta ley serán consideradas como instituciones receptoras.

Para los efectos señalados en el inciso anterior, no se considerará giro o retiro la aplicación de los fondos existentes en la cuenta al pago del precio de la compraventa prometida ni la transferencia de estos fondos en caso de cesión, por el arrendatario promitente comprador, del contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, siempre que en este último caso el arrendatario promitente comprador celebre un nuevo contrato de arrendamiento con promesa de compraventa o bien adquiera una vivienda, destinando a este objeto el precio que obtuvo por la cesión del contrato, dentro del plazo de noventa días, contados desde la fecha de la cesión.

Título II

De las Sociedades Inmobiliarias Propietarias de las

Viviendas que podrán darse en Arrendamiento con Promesa

de Compraventa