Qué dice la Ley 19.360

CREA SISTEMA DE COMPENSACION DE DIVIDENDOS DE PRESTAMOS HIPOTECARIOS PARA LA VIVIENDA Y DE APORTES A CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS CON PROMESA DE COMPRAVENTA

Teniendo presente que el H. Congreso Nacional ha dado su aprobación al siguiente

Proyecto de ley :

"1.- DEL SISTEMA DE COMPENSACION SU ADMINISTRACION Y SUS BENEFICIARIOS:

Créase el "Sistema de Compensación de Dividendos de Préstamos Hipotecarios para la Vivienda y de aportes a contratos de arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa regidos por la ley N° 19.281", con motivo de la aplicación de la presente ley, en adelante "el Sistema de Compensación". Las diferencias a financiar son aquellas que resulten de aplicar a los dividendos de las deudas hipotecarias o a los aportes pactados en los contratos de arrendamiento con promesa de venta regidos por la ley N° 19.281, el sistema de reajuste pactado en el respectivo contrato y las sumas que el deudor o arrendatario, en su caso, deban efectivamente pagar de haberse acogido a las normas de esta ley.

El Sistema de Compensación se financiará con el aporte fiscal que se considere anualmente en la ley de Presupuestos y será administrado por el Servicio de Tesorerías, en adelante "la Tesorería".

El Sistema de Compensación se aplicará exclusivamente a los bancos, sociedades financieras, administradoras de mutuos hipotecarios a que se refiere el artículo 21 Bis del decreto con fuerza de ley N° 251 del año 1931 y a las sociedades inmobiliarias a que se refiere la ley N° 19.281, en adelante las "Instituciones" que, en la forma establecida en esta ley, hubiesen comunicado a la Tesorería su decisión de acogerse a sus disposiciones. Asimismo, sólo se entenderán acogidos al Sistema de Compensación los deudores hipotecarios o los arrendatarios promitentes compradores de estas Instituciones que, a su vez, las hayan notificado expresamente de igual decisión y cumplan con los requisitos establecidos en esta ley.

2.- DE LA FORMA EN QUE LAS INSTITUCIONES PUEDEN ACOGERSE O RETIRARSE DEL SISTEMA DE COMPENSACION

Una Institución se entenderá acogida al Sistema de Compensación desde el momento mismo en que ingrese, a la Oficina de Partes de la Tesorería, una comunicación firmada por su representante legal, en la que manifieste expresamente su decisión de acogerse a éste.

En esa oportunidad, los bancos y sociedades financieras podrán señalar si se acogen al Sistema exclusivamente para los créditos otorgados mediante la emisión de letras de créditos o para los mutuos hipotecarios endosables. Si los bancos y sociedades financieras nada señalan en la comunicación a que se refiere el inciso primero, se entenderá que se acogen al Sistema para ambos tipos de créditos.

Además, para el solo efecto del conocimiento público de esta decisión, deberá, a su costo y dentro de los 15 días siguientes a la fecha de entrega de la comunicación a que se refieren los incisos precedentes, publicarla por dos veces en un diario de la respectiva región o, de tratarse de Instituciones cuya sede principal sea la ciudad de Santiago, en dos diarios de circulación nacional. Entre los avisos deberá mediar un lapso no inferior a cinco días. El incumplimiento de esta obligación dejará sin efecto, por el solo ministerio de la ley, la comunicación respectiva, sin perjuicio de que pueda repetirse el procedimiento.

De igual manera, en caso de tener deudores hipotecarios o arrendarios promitentes compradores al momento de efectuar la comunicación, deberá informarles este hecho por escrito junto con enviarles el aviso de cobro del respectivo dividendo o aporte de arrendamiento de más próximo pago. En el caso de nuevos deudores hipotecarios o arrendatarios promitentes compradores, el hecho de estar la Institución acogida al Sistema de Compensación, deberá ser expresamente indicado en el contrato y estipularse si el deudor o arrendatario, en su caso, se acogen o no a éste, sin perjuicio de que pueda hacerlo con posterioridad de acuerdo a lo establecido en el artículo 7°.

Las Instituciones, siempre y en cualquier momento, podrán retirarse del Sistema de Compensación, mediante el procedimiento señalado en los incisos primero, segundo y tercero del artículo precedente.

El retiro no afectará, en modo alguno, a los deudores hipotecarios y arrendatarios promitentes compradores que, hasta el día de efectuarse la última publicación establecida en el inciso tercero del artículo 4°, se hubiesen acogido al Sistema de Compensación y, a su respecto, la Institución tendrá las obligaciones y derechos que emanan de las normas de esta ley.

3.- DE LOS DEUDORES HIPOTECARIOS Y ARRENDATARIOS PROMITENTES COMPRADORES BENEFICIARIOS DEL SISTEMA DE COMPENSACION

Sólo podrán acogerse al Sistema de Compensación los deudores hipotecarios y arrendatarios promitentes compradores que cumplan los siguientes requisitos copulativos:

a) Comprobar, mediante declaración jurada, que se encuentran en la situación establecida en los artículos 8° y 9°;

b) Su respectiva Institución acreedora o arrendadora debe estar acogida al Sistema de Compensación;

c) Ser deudor de un contrato de crédito hipotecario cuya finalidad haya sido la adquisición, construcción o mejoramiento de un inmueble destinado a su vivienda, o ser arrendatario promitente comprador de un contrato de arrendamiento con promesa de venta acogido a la ley N° 19.281;

d) La tasación comercial de la vivienda adquirida, construida, mejorada o arrendada, hecha al momento de la celebración del contrato respectivo por la Institución acreedora o arrendadora, no haya sido superior a 2.000 unidades de fomento y que el crédito en su caso, no haya excedido de 1.200 unidades de fomento;

e) No ser propietario de más de una vivienda ni arrendatario promitente comprador de más de una vivienda en los términos de la ley N° 19.281. Esta circunstancia se acreditará mediante declaración jurada que deberá adjuntarse al momento de acogerse al Sistema de Compensación. La falsedad en esta declaración dejará sin efecto, por el solo ministerio de la ley, su incorporación al Sistema de Compensación y será castigada con la pena establecida en el artículo 210 del Código Penal y multa de 5 a 25 unidades tributarias mensuales;

f) Estar al día en el cumplimiento de las obligaciones contraídas en el respectivo contrato, y

g) Además, tratándose de arrendatarios promitentes compradores, que el pago de las rentas o aportes se haya estipulado en forma mensual.

El deudor hipotecario o arrendatario promitente comprador deberá manifestar por escrito su decisión de incorporarse al Sistema de Compensación y aceptar pagar la sobretasa de interés que le va a cobrar la institución, de acuerdo a los términos de esta ley, la que no podrá exceder del 2% anual. Su incorporación se producirá por el solo hecho de entregar en la oficina principal, sucursal o agencia de la Institución, la declaración respectiva y la correspondiente declaración jurada que establece la letra e) del artículo 6°. Mientras no se entregue esta declaración jurada, no se producirá su incorporación.

Este beneficio se mantendrá mientras el deudor o arrendatario promitente comprador se encuentre al día en sus pagos, y no se aplicará durante los primeros seis meses de vigencia del préstamo o contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, por las diferencias que puedan producirse en ese período.

El deudor hipotecario o arrendatario promitente comprador que se hubiese acogido al Sistema de Compensación podrá, siempre y en cualquier momento, retirarse del mismo dando el aviso respectivo en la forma que establece el inciso primero de este artículo. El retiro se materializará por el solo hecho de entregar la declaración respectiva. Asimismo, el deudor hipotecario o arrendatario promitente comprador podrá reincorporarse al Sistema de Compensación cumpliendo el trámite establecido en dicho inciso primero y siempre que, entre la fecha de su retiro y la de su reincorporación, haya mediado un lapso ininterrumpido no inferior a tres años, tratándose de un mismo crédito hipotecario o contrato de arrendamiento con promesa de compraventa.

4.- DEL FUNCIONAMIENTO DEL SISTEMA DE COMPENSACION.

El Sistema de Compensación operará cada vez que, entre el primer día del mes en que se otorgó el crédito o se celebró el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa y el último día del penúltimo mes calendario inmediatamente anterior al de aquel en que deba efectuarse la amortización del crédito o el pago del aporte de arrendamiento, se hubiesen producido entre la variación del índice de reajustabilidad pactado en el respectivo contrato y la variación del índice de remuneraciones por hora publicado por el Instituto Nacional de Estadística, una diferencia superior a la variación determinada por la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras, para estos efectos. En caso que la diferencia entre ambas variaciones sea inferior a la determinada por la Superintendencia, no tendrá lugar el mecanismo establecido en esta ley.

En el evento que la diferencia de reajustabilidad entre los Sistemas indicados en el artículo anterior exceda de la variación máxima señalada por la Superintendencia, el deudor hipotecario o el arrendatario promitente comprador acogido al Sistema de Compensación, sólo estará obligado a pagar el respectivo dividendo o aporte de arrendamiento pactados reajustado conforme al índice de variación de remuneraciones por hora. La diferencia que resulte entre este índice y el contractual será financiada por la Tesorería, en forma tal que el acreedor o arrendador reciba en su totalidad la amortización o aporte de arrendamiento conforme al Sistema de reajustabilidad pactado en el contrato.

Esta diferencia se determinará en unidades de fomento conforme a la equivalencia en pesos que ésta tenga al día de vencimiento de la respectiva mensualidad y la Tesorería a lo menos trimestralmente, deberá entregarla a la Institución que deba recibir el financiamiento, conforme a la equivalencia que la unidad de fomento tenga al día de su pago efectivo.

La Institución beneficiada será directamente deudora de la Tesorería por las unidades de fomento recibidas, las que deberá pagar a ésta con el interés correspondiente a una tasa anual que será fijada por el Ministerio de Hacienda y que deberá ser similar a la que devenguen los títulos de deuda emitidos por el Estado o, en su defecto, por el Banco Central de Chile. Este interés se capitalizará anualmente. La restitución del financiamiento y el pago de los intereses se hará en la misma forma y oportunidad en que deba hacerlo el deudor hipotecario o el arrendatario promitente comprador, conforme a lo establecido en el artículo siguiente.

Cada vez que se produzca la circunstancia señalada en el inciso primero de este artículo el aviso de cobro al beneficiario, además del valor de la mensualidad calculado de acuerdo al sistema de reajustabilidad pactado, deberá contener su valor calculado de acuerdo a lo establecido en este artículo y en el anterior.

El deudor hipotecario o el arrendatario promitente comprador, por el solo hecho de acogerse al Sistema de Compensación, queda obligado a pagar las diferencias a que se refiere el artículo precedente, determinadas en unidades de fomento y con una tasa de interés equivalente a la vigente para los refinanciamientos otorgados por la Tesorería más el recargo pactado, en cuotas mensuales y sucesivas que irán venciendo en los meses inmediatamente posteriores al de la última mensualidad estipulada en el contrato respectivo. Su monto será igual al promedio de las últimas doce mensualidades que el beneficiario debió pagar conforme al contrato y se les aplicará el Sistema de Financiamiento, si ello fuere procedente. El número de estas cuotas se extenderá hasta que el crédito hipotecario o aporte de arrendamiento queden íntegramente pagados, incluido el refinanciamiento que hubiese tenido lugar.

Los intereses se aplicarán sobre el saldo de capital adeudado y se capitalizarán anualmente.

En caso de que el deudor o arrendatario promitente comprador hiciere un abono anticipado a su contrato original y éste hubiere hecho uso del mecanismo establecido en esta ley, estos fondos se aplicarán primero a restituir los montos financiados conforme a esta ley, y el remanente, si lo hubiere, se aplicará a las obligaciones del contrato original. Este prepago dará origen a una obligación equivalente de prepago por parte de la institución respectiva a Tesorería.

Las instituciones llevarán un registro de todas las operaciones que se efectúen por la aplicación de las normas de esta ley y enviarán, a lo menos mensualmente, una nómina de ellas a la Tesorería.

El Sistema de Compensación establecido en esta ley no modifica ni altera las estipulaciones contractuales ni afecta la calidad de título ejecutivo que tenga el instrumento respectivo. Ello no obstante, para todos los efectos legales, se entenderá que el deudor hipotecario o el arrendatario promitente comprador han cumplido debidamente su obligación contractual por el solo hecho de pagar oportuna y efectivamente los dividendos o aportes de arrendamiento, conforme a los términos de la presente ley. El no pago oportuno y cabal de las cuotas de financiamiento en los términos establecidos en el artículo precedente, producirá los mismos efectos que se hayan estipulado en el contrato original para el caso de no pago de cualquiera cuota de amortización o de aporte de arrendamiento.