Qué dice la Ley 19.401

INTRODUCE MODIFICACIONES A LA LEY N° 19.281, SOBRE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS CON PROMESA DE COMPRA VENTA Teniendo presente que el H. Congreso Nacional ha dado su aprobación al siguiente

Proyecto de ley:

Introdúcense las siguientes modificaciones en la ley N° 19.281, que establece normas sobre arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa:

1) Sustitúyese, en el inciso final del artículo 1°, la expresión "Fondo para la Vivienda" por la palabra "fondo"; y elimínase a la vez, el abre comillas (") y cierre comillas (") del término sustituido.

2) Suprímese, en el inciso primero del artículo 2°, la oración: "Con todo, el interesado sólo podrá operar con una institución.".

3) Reemplázase el artículo 3° por el siguiente:

Con cargo a los recursos aportados mensualmente en la cuenta, las instituciones pagarán la renta de arrendamiento al arrendador promitente vendedor y descontarán la comisión a que se refiere el artículo 5°. El saldo de dicho aporte constituirá el fondo disponible para el pago del precio de la compraventa prometida celebrar. Con dichos recursos, las instituciones constituirán uno o más Fondos, que se denominarán "Fondo para la Vivienda", los cuales deberán ser administrados e invertidos en conformidad con lo establecido en el Título VI de esta ley.

Las instituciones deberán encargar la administración del Fondo para la Vivienda a una sociedad de las regidas por el Título antes mencionado, para lo cual celebrarán con ella el correspondiente contrato de administración. Encomendado el Fondo a una de estas sociedades para su administración, la fiscalización del mismo corresponderá exclusivamente a la Superintendencia de Valores y Seguros.

Las instituciones deberán llevar un registro en el cual se indicará el número de cuotas de participación en el Fondo para la Vivienda que le corresponde a cada uno de los titulares de las cuentas, en los términos que disponga el reglamento de esta ley.

En caso de disolución de la institución que mantenga las cuentas, sea por revocación de su autorización de existencia o por cualquier otra causa, el liquidador deberá traspasar las cuentas a otra institución de las mencionadas en el artículo 1°. El traspaso comprenderá el Fondo, los contratos de ahorro metódico y el correspondiente contrato de administración suscrito con la Administradora de Fondos para la Vivienda.".

4) Sustitúyese, en el inciso primero del artículo 4°, la expresión "en el o los decretos supremos dictados conforme lo prescrito en el artículo 56 de esta ley.", por la locución "en el reglamento.".

5) Sustitúyese, en el inciso tercero del artículo 4°, la expresión "al porcentaje correspondiente al", por la frase "a un porcentaje del".

6) Derógase el inciso cuarto del artículo 4° y agrégase en el inciso final de este mismo artículo, a continuación del vocablo "arrendatario" las palabras "promitente comprador".

7) Reemplázase, en el inciso primero del artículo 5°, la expresión "tendrán derecho a" por la locución "podrán obtener".

8) Sustitúyese el inciso segundo del artículo 5° por el siguiente:

"La comisión comprenderá, entre otros gastos, la remuneración de la sociedad administradora del Fondo para la Vivienda y será establecida libremente por cada institución, con carácter de uniforme para todos los titulares de cuentas de un mismo Fondo. Estas comisiones estarán exentas del Impuesto al Valor Agregado y deberán ser informadas al público y al organismo fiscalizador que tenga la institución, en la forma que señale el reglamento. Las modificaciones de esta comisión podrán efectuarse dos veces en el año y regirán noventa días después de comunicadas al respectivo organismo fiscalizador, plazo dentro del cual el titular de la cuenta podrá cambiarse de institución o de Fondo, cambio que no se computará para los efectos de lo dispuesto en el artículo 2°.".

9) Reemplázase el artículo 7° por el siguiente:

Sin perjuicio de lo señalado en los artículos precedentes, el aporte también podrá enterarse directamente en la sociedad inmobiliaria, caso en el cual la parte del aporte que exceda de la renta de arrendamiento se abonará al precio de la compraventa prometida, en la forma pactada en el respectivo contrato. Los recursos así enterados deberán ser considerados para el cálculo del límite de endeudamiento a que se refiere el artículo 22 de esta ley. Los beneficiarios del subsidio habitacional que regula el Título V de esta ley también podrán operar en la forma descrita en este artículo. En tal caso, el saldo de la cuenta será traspasado por la institución tenedora de la cuenta a la sociedad inmobiliaria.".

10) Sustitúyese el artículo 9°, por el siguiente:

Si el arrendatario promitente comprador fuere un trabajador dependiente, a requerimiento escrito de éste, el aporte y los depósitos voluntarios regulares serán descontados por planilla por el empleador, de acuerdo con las normas que señala el artículo 19 del decreto ley N° 3.500, de 1980. Estos descuentos no podrán exceder del 30% de la remuneración total del trabajador y se entenderá que revisten el carácter de dividendos hipotecarios por adquisición de viviendas, para los efectos de lo dispuesto en el artículo 58 del Código del Trabajo. Las obligaciones que se imponen y las facultades que se confieren a las Administradoras de Fondos de Pensiones se entenderán impuestas y conferidas a las instituciones a que se refiere el artículo 1°, y a las sociedades inmobiliarias a que se refiere el Título II, en el caso previsto en el artículo 7°.

Si el empleador no efectuare el descuento correspondiente, habiendo sido requerido para ello, deberá pagar al respectivo trabajador, a título de indemnización de perjuicios, una suma equivalente a media unidad de fomento por cada mes en que no efectúe el descuento, la que se depositará en la cuenta a que se refiere el artículo 1° e integrará el fondo disponible a que alude el inciso primero del artículo 3°, o se abonará al precio de la compraventa prometida en el caso a que se refiere el artículo 7° de esta ley.

Si el empleador hiciere las retenciones y no enterare los fondos correspondientes en la cuenta por dos meses consecutivos o tres meses en total en cualquier época, la institución que mantenga dicha cuenta o la sociedad inmobiliaria, en su caso, deberá notificar este hecho al arrendatario promitente comprador y a la sociedad inmobiliaria propietaria de la vivienda arrendada, a fin de que aquél haga los futuros aportes en forma directa a la entidad correspondiente y ordene a su empleador la suspensión de las retenciones.

Las instituciones deberán aceptar el procedimiento de pago directo, hasta que el arrendatario promitente comprador requiera nuevamente a su empleador el descuento correspondiente.

Sin perjuicio de lo dispuesto en los incisos precedentes, las instituciones a que se refiere el artículo 1° y las sociedades inmobiliarias, según corresponda, deberán perseguir del empleador el pago de las retenciones que no hubiere enterado en la cuenta o en la sociedad inmobiliaria, conforme a las mismas normas legales de pago y de cobro que las cotizaciones previsionales, gozando de igual preferencia que éstas.

Agotadas las gestiones judiciales de cobranza a que se refiere el inciso anterior, sin que se haya obtenido el pago íntegro, se entenderá ampliado el plazo del contrato de arrendamiento de vivienda con promesa de compraventa en un número de meses iguales al número de cuotas impagas, hasta un máximo de doce meses, debiendo pagarse éstas, en dicho plazo, por el promitente comprador, sin ningún recargo adicional.".

11) Agréganse en el inciso segundo del artículo 10, a continuación del vocablo "arrendador", las expresiones "promitente vendedor".

12) Agrégase el siguiente artículo 10 bis al Título I:

Estas cuentas podrán acogerse al mecanismo establecido en la letra B) del artículo 57 bis del decreto ley N° 824, de 1974, y para los efectos de lo dispuesto en dicho precepto las instituciones mencionadas en el artículo 1° de esta ley serán consideradas como instituciones receptoras.

Para los efectos señalados en el inciso anterior, no se considerará giro o retiro la aplicación de los fondos existentes en la cuenta al pago del precio de la compraventa prometida ni la transferencia de estos fondos en caso de cesión, por el arrendatario promitente comprador, del contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, siempre que en este último caso el arrendatario promitente comprador celebre un nuevo contrato de arrendamiento con promesa de compraventa o bien adquiera una vivienda, destinando a este objeto el precio que obtuvo por la cesión del contrato, dentro del plazo de noventa días, contados desde la fecha de la cesión.".

13) Sustitúyese el artículo 11, por el siguiente:

Para los efectos de esta ley, son sociedades inmobiliarias todas aquellas que tengan como objeto la adquisición o construcción de viviendas para darlas en arrendamiento con promesa de compraventa.

Estas sociedades deberán constituirse como sociedades anónimas, se regirán por las normas aplicables a las sociedades anónimas abiertas en lo que no fuere incompatible con las disposiciones de la presente ley, y quedarán sometidas a la fiscalización de la Superintendencia de Valores y Seguros, en adelante "la Superintendencia", la que tendrá, para estos fines, las atribuciones y facultades que le confiere su ley orgánica.".

14) Reemplázase el inciso primero del artículo 12, por el siguiente:

Autorízase a las sociedades a que se refiere la letra j) del artículo 98 del decreto ley N° 3.500, de 1980, para constituir y formar parte de las sociedades inmobiliarias a que se refiere este Título.".

15) Agrégase el siguiente inciso al artículo 12:

"Las cooperativas abiertas de vivienda reguladas por el decreto ley N° 1.320, de 1976, que tengan un patrimonio no inferior a cincuenta mil unidades de fomento podrán constituir y formar parte de las sociedades inmobiliarias a que se refiere este Título.".

16) Sustitúyese en el inciso primero del artículo 13 la expresión "a las normas de ley General de Bancos.", por la locución "a las normas aplicables a las sociedades filiales a que se refiere el artículo 83 número 11 bis letra b) de la ley General de Bancos.".

17) Sustitúyese, en el inciso segundo del artículo 13, la expresión "esta ley" por la locución "este Título".

18) Agrégase el siguiente inciso al artículo 13:

"No obstante lo dispuesto en el artículo 16, las filiales a que se refiere este artículo no podrán hacer referencia en su nombre al término "sociedades inmobiliarias".".

19) Agrégase el siguiente inciso final al artículo 13:

"Las facultades que esta ley otorga a la Superintendencia de Valores y Seguros, respecto de las sociedades inmobiliarias de que trata este Título, serán aplicadas por la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras cuando se trate de las sociedades señaladas en este artículo.".

20) Sustitúyese el artículo 14, por el siguiente:

Autorízase a los agentes administradores de mutuos hipotecarios a que se refiere el artículo 21 bis del decreto con fuerza de ley N° 251, de 1931, para constituir y formar parte de las sociedades a que se refiere este Título.".

21) Sustitúyese el artículo 15, por el siguiente:

Las cajas de compensación de asignación familiar podrán constituir y formar parte de las sociedades inmobiliarias a que se refiere este Título.

Para los efectos indicados en el inciso anterior, autorízase a las cajas de compensación de asignación familiar para efectuar los correspondientes aportes de capital con cargo al Fondo Social contemplado en los artículos 29, 30 y 31 de la ley N° 18.833.".

22) Agrégase el siguiente inciso al artículo 16:

"Autorízase a las cajas de compensación de asignación familiar, a los bancos, a las sociedades financieras y a las cooperativas abiertas de vivienda, para prestar servicios de administración en relación con los contratos de arrendamiento con promesa de compraventa que se celebren conforme a esta ley.".

23) Sustitúyese el artículo 17, por el siguiente:

Las sociedades inmobiliarias a que se refiere este Título podrán emitir bonos, de acuerdo con las normas del Título XVI de la ley N° 18.045, cuyos montos y épocas de amortización sean concordantes con los plazos y flujos de ingresos contenidos en los contratos de arrendamiento con promesa de compraventa que suscriban y que formen parte de su activo.

Estas sociedades podrán enajenar viviendas arrendadas con promesa de compraventa, siempre que cedan conjuntamente el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, a sociedades securitizadoras del Título XVIII de la ley N° 18.045, las que quedan autorizadas para adquirirlos con el fin de que emitan títulos de deuda con respaldo de estos activos, de acuerdo a las disposiciones de ese Título y de la presente ley. Dicha enajenación deberá efectuarse de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 30 de esta ley.

Las viviendas, dadas en arrendamiento con promesa de compraventa de acuerdo con lo establecido en el artículo 7° de esta ley, no podrán enajenarse para los efectos previstos en el inciso anterior.".

24) Reemplázase el artículo 18, por el siguiente:

Los agentes administradores de mutuos hipotecarios señalados en el artículo 14 y las sociedades inmobiliarias de que trata este Título, salvo las mencionadas en el artículo 13, podrán constituir y formar parte de sociedades securitizadoras del Título XVIII de la ley N° 18.045.

Tratándose de las cajas de compensación de asignación familiar, las cooperativas abiertas de viviendas señaladas en el artículo 12, y las sociedades a que se refiere la letra j) del artículo 98 del decreto ley N° 3.500, de 1980, podrán constituir y formar parte, directa o indirectamente, de dichas sociedades securitizadoras siempre que éstas tengan por objeto exclusivo la emisión de los títulos de deuda a que se refiere el inciso segundo del artículo anterior.

Para los efectos indicados en el inciso precedente, se autoriza a las cajas de compensación de asignación familiar para efectuar los correspondientes aportes de capital con cargo al Fondo Social contemplado en los artículos 29, 30 y 31 de la ley N° 18.833.

Las sociedades securitizadoras filiales de las entidades referidas en la letra j) del artículo 98 del decreto ley N° 3.500, de 1980, deberán sujetarse a los límites de endeudamiento establecidos en el artículo 130 del citado decreto, si éstos fueren inferiores a los dispuestos en el Título XVIII de la ley N° 18.045.".

25) Derógase el artículo 19.

26) Reemplázase el artículo 20, por el siguiente: